Европейската централна банка повиши лихвите в средата на годината, а пазарите вече оценяват вероятността от ново затягане на паричната политика. За българските домакинства това отново поставя въпроса дали ипотечните кредити ще започнат рязко да поскъпват и дали периодът на евтиното финансиране е към своя край.
Засега данните не сочат подобен сценарий.
През юни ЕЦБ повиши трите си основни лихвени процента с 25 базисни пункта. Лихвата по депозитното улеснение достигна 2,25%, тази по основните операции по рефинансиране – 2,40%, а по пределното кредитно улеснение – 2,65%. На заседанието си през юли централната банка остави тези нива без промяна.
В България обаче средната лихва по новите жилищни кредити през юни е 2,41%, при 2,43% през май и 2,44% година по-рано, показват данните на Българската народна банка.
Това означава, че въпреки поскъпването на парите в еврозоната ипотечните кредити у нас засега не се движат нагоре и остават практически на нивата отпреди година.
Според кредитния посредник „Кредит Мениджър“ това показва, че решенията на ЕЦБ не се пренасят автоматично и в същия размер върху жилищните кредити в България.
Пазарът вече е по-предвидим
След приемането на еврото един от факторите, които движеха силно пазара през 2025 г., постепенно отстъпи назад – притеснението, че условията за финансиране ще се променят рязко след 1 януари.
„Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина. Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира управителят на „Кредит Мениджър“ Силвия Катева.
По думите ѝ психологическият ефект около приемането на еврото вече е до голяма степен изчерпан.
„Преди година пазарът се движеше от силни очаквания и известна паника около това какво ще се случи след приемането на еврото. Този психологически ефект вече е консумиран. Очакванията ни за тази година са за значително по-умерен ръст, а това прави планирането на покупката много по-спокойно“, казва още Катева.
Промяната се вижда и в поведението на купувачите. Все повече хора сравняват няколко банкови оферти, изчисляват как би изглеждала месечната им вноска при по-висока лихва и обръщат повече внимание на качеството на имота, енергийната ефективност и бъдещите разходи по поддръжката.
Истинският сигнал идва от депозитите
Макар ипотечните лихви засега да остават ниски, един показател заслужава особено внимание – цената на депозитния ресурс.
По данни на БНБ средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се е увеличавала през всеки месец от началото на годината. През януари тя е 1,05%, през март достига 1,20%, през май – 1,33%, а през юни вече е 1,57%.
Това има значение, защото при значителна част от жилищните кредити в България променливата лихва не е директно обвързана с EURIBOR, а с референтни показатели, които отразяват цената на привлечения от банката ресурс.
При кредитите за домакинствата ефектът от поскъпването на депозитите обикновено се проявява със закъснение. Това означава, че евентуалният натиск върху ипотечните лихви би бил по-скоро постепенен, отколкото внезапен.
„Основателно е хората да следят решенията на ЕЦБ, но не трябва да приемат, че всяко увеличение на лихвата във Франкфурт означава автоматично същото увеличение на тяхната ипотека. Много по-важно е как е структурирана конкретната лихва по договора и какъв референтен показател използва банката“, коментират от „Кредит Мениджър“.
Защо ипотеките в България все още са толкова евтини
Основната причина остава високата ликвидност в банковата система.
След присъединяването на България към еврозоната изискванията за минималните задължителни резерви на банките бяха уеднаквени с тези в еврозоната. Това освободи значителен финансов ресурс.
Паралелно с това в края на 2025 г. и началото на 2026 г. домакинствата внесоха значителни налични средства в банките във връзка с преминаването към еврото.
Така банковата система разполага с висока ликвидност в момент, когато конкуренцията за добрите кредитополучатели остава силна.
„Наличието на толкова голям ресурс в банките поддържа висока конкуренция и ниски нива на лихвите. В сравнение с миналата година вече виждаме и по-атрактивни предложения, включително оферти за фиксиране на лихвата за 3, 5, а вече и за 10 години“, посочва Силвия Катева.
Според нея самият факт, че банките предлагат по-дълги периоди с фиксирана лихва, е знак, че не очакват драматична промяна в средата в краткосрочен план.
Еврото не означава автоматично EURIBOR
Едно от най-разпространените опасения преди приемането на еврото беше, че българските банки ще бъдат принудени да обвържат всички жилищни кредити с EURIBOR.
Такова изискване няма.
При променливите лихви банките продължават да използват различни публични референтни показатели, заложени в договорите с клиентите. Част от корпоративните и лизинговите продукти са пряко обвързани с EURIBOR, но това не означава, че същият модел се прилага автоматично и при ипотеките.
Катева подчертава и още един важен детайл.
„Няма нормативно изискване на ЕЦБ променливите лихвени проценти в държавите от еврозоната да бъдат обвързани точно с EURIBOR. Най-важното за потребителя е да знае какъв е референтният индекс по неговия договор и кога и по каква формула той може да се промени“, казва тя.
За част от съществуващите кредити преходът към евро означава единствено промяна на базата, върху която се изчислява референтният процент, например от средна лихва по левови депозити към средна лихва по депозити в евро. Това само по себе си не води непременно до осезаемо увеличение на крайната лихва.
БНБ вече ограничава риска не само през лихвите
Ниската лихва не означава липса на ограничения при ипотечното кредитиране. От 2024 г. БНБ прилага изисквания, които поставят рамка пред размера и срока на новите жилищни заеми. Финансирането по правило не трябва да надхвърля 85% от стойността на обезпечението, плащанията по дълга не трябва да са повече от 50% от месечния доход на кредитополучателя, а максималният срок на нов ипотечен кредит е 30 години.
Тези ограничения стават още по-важни при сегашния силен ръст на жилищното кредитиране. При среден срок на новите ипотечни заеми от около 24-26 години дори сравнително малка промяна в лихвата се натрупва върху стотици месечни вноски.
„Когато човек тегли ипотечен кредит за 25 години, въпросът не е само каква е лихвата днес. Трябва да се направи сметка какво ще се случи със семейния бюджет, ако след няколко години тя е с половин или един процентен пункт по-висока. Именно затова ние винаги препоръчваме да се оставя достатъчен финансов буфер“, коментират от „Кредит Мениджър“.
Това е важно и на фона на прогнозата на БНБ, според която лихвите по новодоговорените жилищни кредити за домакинствата се очаква до края на 2026 г. да останат без съществена промяна спрямо нивата, достигнати през третото тримесечие на 2025 г. Това не изключва отделни движения при конкретни банки и продукти, но не предполага рязко общо поскъпване на ипотечния ресурс.
Кредитирането продължава да расте бързо
Ниските лихви продължават да поддържат силен ръст на жилищното кредитиране.
По последни данни на БНБ жилищните кредити за домакинствата нарастват с над една четвърт на годишна база, а общият размер на кредитите за домакинствата продължава да се увеличава с темп над 20%.
Това остава ръст, близък до рекордните нива от последните години.
Разликата спрямо 2025 г. е, че все по-малка част от търсенето се движи от страха, че „утре ще бъде по-скъпо“.
„В момента хората купуват по-скоро за жилищна нужда, за себе си. По-малко са покупките с чисто инвестиционна цел. Често мотивът е необходимостта от по-голям дом заради увеличаване на семейството или нуждата от повече пространство“, посочва Катева.
Според нея и притесненията около еврото вече са отслабнали.
„Мина страхът от това какво ще се случи, след като влезем в еврозоната. Хората видяха, че няма съществени сътресения и това постепенно прави решенията им по-рационални“, казва тя.