Първата пълна година на България в еврозоната започва за имотния пазар след период на силна експанзия. 2025 г. се очерта като кулминационна за текущия цикъл – с двуцифрен ръст на цените, рекордна активност в София и ускорено строителство – но и като година, в която поведението на купувачите започна видимо да се променя.
2025 г.: силна година без признаци на балон
По данни на SORENDA Real Estate през 2025 г. цените на жилищата в България са нараснали с над 15% на годишна база – сред най-високите стойности в ЕС. Данните на НСИ и Евростат потвърждават тенденцията: индексът на цените на жилищата отчита двуцифрен ръст през всички тримесечия, като най-силен е приносът на големите градове.
Въпреки това пазарът не показва класическите признаци на прегряване. Сделките остават подкрепени от реално търсене, а кредитирането – макар и активно – започва да се движи с по-умерен темп. Според управляващия директор на SORENDA Real Estate Евгени Василев пазарът е по-скоро във фаза на преход, отколкото на изчерпване.
София: високи цени, по-високи изисквания
Столицата остава основният двигател на сектора. През 2025 г. средните цени на жилищата в София се движат в диапазона 1 500–1 900 евро/кв.м, като при новото строителство и в най-търсените райони често надхвърлят 2 000 евро/кв.м. Това поставя града по-близо до ценовите нива на други регионални центрове в Централна и Източна Европа.
Съществената разлика спрямо предходни години е в структурата на търсенето. Купувачите стават по-чувствителни към качеството на изпълнение, енергийната ефективност и управлението на сградите. Резултатът е ясно сегментиране: добрите проекти се реализират бързо, докато компромисните започват да задържат оферти по-дълго.
Строителството: повече мащаб, повече риск
Предлагането също остава активно. През третото тримесечие на 2025 г. са издадени над 13 500 разрешителни за строеж – едно от най-високите нива от 2007 г. насам. Данните на НСИ показват и ръст на застроената жилищна площ, което говори за преминаване към по-големи и по-плътни проекти.
Това предполага продължаващ инвестиционен интерес и през 2026 г., но и по-високи изисквания към финансирането и продажбите. При по-умерен ръст на цените рискът от забавяне на реализацията при част от проектите нараства.
Еврозоната и кредитите: стабилност вместо стимул
Влизането в еврозоната не се превърна в краткосрочен ценови катализатор. Данните на БНБ показват, че жилищното кредитиране продължава да расте, но с по-нисък темп спрямо предходните години. Лихвените проценти остават ниски, но без тенденция към допълнително понижение.
Ефектът от еврото по-скоро се изразява в по-предвидима среда – за банките, инвеститорите и купувачите. Това ограничава спекулативното търсене и измества фокуса към по-дългосрочни решения.
2026 г.: стабилизация, а не обрат
Консенсусът сред пазарните участници е, че през 2026 г. секторът ще навлезе във фаза на стабилизация. Очакванията са за ръст на цените в София от порядъка на 5–10% на годишна база, с ясно разграничение между сегментите. Подобни прогнози дават и банкови институции като Банка ДСК, и брокерски компании като ARCO Real Estate.
В обобщение, първата година с евро не променя посоката на имотния пазар, а по-скоро я изяснява. След периода на ускорен ръст секторът преминава към по-зряла фаза – с по-ниски темпове, по-високи изисквания и по-ясна цена на качеството.