Българският жилищен пазар посреща еврото в момент, в който прилича на град в движение: кранове работят по мащабни проекти, банките освобождават рекордна ликвидност, а купувачите преценяват всяка стъпка с повече внимание от всякога. Ръстовете в цените все още са двуцифрени, но картината под повърхността е по-сложна — и много по-интересна.
SORENDA Real Estate обобщава точката, в която се намираме, така: „висока скорост на пазара не означава безкраен ускорителен режим“. Влизането в еврозоната не е стартова линия, а смяна на предавка. След 1 януари поведението на участниците се променя — и именно то ще определи новия цикъл.
Хърватия вече изигра този филм преди две години. И ако гледаме тяхната хронология — пик преди еврото, умереност след него, повече чужди купувачи и по-зряло търсене — шансовете България да тръгне по подобна пътека изглеждат високи.
15% ръст в цените, силно търсене и недостиг на качествени проекти: сцената е подготвена
2025 г. завършва с един от най-силните тримесечни ръстове в ЕС — над 15% на жилищните цени. България е сред лидерите, изпреварена само от Португалия. Погледът назад показва още нещо впечатляващо: за 15 години жилищата тук са поскъпнали с над 133%.
Но зад тези числа стои по-сложна химия от процеси: млади домакинства с добри доходи, инвеститори с натрупани спестявания, отложени решения покрай инфлацията, недостиг на качествени проекти в добрите квартали. Дори в по-слаби тримесечия София поддържа темпо, което рядко се вижда в региона.
От SORENDA Real Estate отбелязват, че пазарът започва да сменя ритъм. Продажбите в някои сегменти се удължават, а купувачите имат нов навик — питат повече, сравняват повече, изискват повече.
„Очакваме плавно охлаждане, а не рязка корекция — освен ако лихвите или доходите не се променят внезапно“, казва управителят Евгени Василев.
13 500 нови жилища на хартия: ралито при разрешителните започва
Третото тримесечие носи изненада — разрешителните за нови жилища скачат до над 13 500, един от най-високите резултати от 2007 г. насам. Но детайлът е още по-интересен: сградите растат само с 8,5%, докато броят на жилищата в тях скача с близо 47%.
Това означава едно: българските градове влизат в епохата на по-големите, по-плътни проекти. Разгънатата застроена площ расте с над 32%, а инвеститорите очевидно не залагат на предпазливост.
Но разрешителното е само обещание — истинският тест ще бъде дали тези проекти ще стартират през следващите 6–12 месеца. Високите разходи за материали и недостигът на работна ръка могат да променят времевата линия.
Строителството: ръст от 9,7% и опит за наваксване
Секторът не просто работи — ускорява. През септември строителната продукция расте с 9,7% на годишна база, най-високият ръст от пролетта на 2021 г. България изпреварва почти целия ЕС по темпо, отстъпвайки само на няколко държави от Централна Европа.
Това не е хаотично разширяване. По-скоро опит да бъде наваксано предложението, което години наред изоставаше. В някои популярни сегменти — например комплексите от къщи — цените вече се движат около 2300–2500 евро/кв.м, а сделки над 700 хил. евро не са изключение.
14 млрд. лева нова ликвидност: банковата система сменя режима
Понижаването на минималните резерви от 12% на 1% освобождава между 13 и 14 млрд. лв. ликвидност — мащаб, който ще предефинира конкуренцията между банките.
Това не означава „евтини кредити на килограм“. България и днес е сред страните с най-ниски ипотечни лихви в ЕС: 2,5–3%. Вероятно и след 1 януари диапазонът ще остане близък, но с една важна промяна: много банки ще започнат да предлагат по-активно фиксирани или смесени лихви.
Опитът на Хърватия е показателен — след въвеждането на еврото клиентите масово преминават към дългосрочна сигурност. Анализаторите на SORENDA очакват същото и тук: не толкова промяна в цената на кредита, колкото в поведението на клиентите.
Качеството — новата граница на пазара
София е град на европейски цени, но и на остарял жилищен фонд. Над 70% от апартаментите са строени преди повече от 30 години. Панелните блокове са с ниска енергийна ефективност, високи разходи и износена инфраструктура на общите части.
Това не е просто статистика. Това е причина купувачите да се насочват към ново строителство — и да поставят качеството на първо място.
След 2026 г., според SORENDA, разделителната линия няма да бъде „старо срещу ново“, а „качествено срещу некачествено“. Темповете на ръст ще се нормализират, сроковете за продажба ще се удължат до 1,5–2 години, а банките ще оценяват проектите с повече детайл.
Хърватия: огледало с леко изкривяване, но с важни поуки
През 2022 г. в Загреб новото строителство поскъпва с над 30%. Година по-късно — около 3% ръст, но сделки не липсват. Валутният риск изчезва, а чуждите купувачи идват по-уверено.
България няма да повтори хърватския модел едно към едно — нашият пазар е по-градски, по-малко туристически, по-обвързан с доходите. Но ефектите ще се усетят: повече интерес отвън, по-активни инвестиции в имоти за отдаване под наем, по-ясни сделки, по-висока предвидимост.
2026: не балон, а нов етап
Пазарът не се подготвя за спад, а за трансформация. Ръстът ще бъде по-умерен, но логичен. Купувачите ще гледат не само квадратурата, а качеството на живот в сградата. Проектите ще се реализират по-бавно, но по-устойчиво.
SORENDA го казва ясно: след 2026 г. конкурентоспособността ще се измерва в архитектура, изпълнение, управление и среда — не в маркетингови послания.
България влиза в еврозоната със силен жилищен пазар, висока ликвидност и купувачи, които стават все по-взискателни. Предстоят трудности — терени, административни бариери, нужда от обновяване на стария фонд — но и възможности.
Ако историята на Хърватия е ориентир, българският пазар няма да преживее шок, а постепенен преход към по-структуриран, по-зрял цикъл.
Проектите, които SORENDA развива, се вписват именно в тази логика: качество, функционалност и дългосрочна стойност. Това е посоката, в която пазарът се движи — и посоката, която ще бъде определяща след 1 януари.